もう迷わない！京町家売却の不動産会社の選び方【5つのチェックリスト】

京町家の売却を検討している方の中には、「どの不動産会社に相談すれば良いのか分からない」「一般的な不動産会社に相談したら、適正価格よりも安く査定された」「京町家の価値を理解してくれる業者が見つからない」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

京町家は、一般的な中古住宅とは異なる特性を持つため、不動産会社選びを間違えると、適正価格よりも大幅に安く売却してしまったり、売却が長期化したり、トラブルに巻き込まれたりするリスクがあります。

本記事では、京町家売却で失敗しないために、本当に信頼できる不動産会社を見極めるための5つのチェックリストと、具体的な選び方を詳しく解説します。

なぜ京町家売却では不動産会社選びが重要なのか？

理由1：京町家は一般的な中古住宅とは異なる特性を持つ

京町家は、以下のような特性を持つため、一般的な中古住宅とは異なる知識とノウハウが必要です。

再建築不可物件が多い：路地に面しており、接道義務を満たさない
伝統的な木造軸組工法：現代の建築基準とは異なる構造
文化的・歴史的価値がある：単なる「古い家」ではなく、京都の文化的資産
特殊な需要がある：投資家、事業者、海外からの購入者など、一般的な住宅購入者とは異なる買主層

これらの特性を理解していない不動産会社に依頼すると、京町家の価値を正しく評価してもらえず、適正価格よりも安く売却してしまう可能性があります。

理由2：京町家の買主は特殊な層である

京町家を購入する買主は、以下のような特殊な層が多いです。

ゲストハウスやカフェなどの事業用として購入する投資家
京町家の文化的価値を理解し、住居として活用したい個人
京都の伝統文化に興味を持つ海外からの購入者
リノベーションして再販する不動産事業者

これらの買主層とのネットワークを持たない不動産会社では、買主を見つけることが難しく、売却が長期化する可能性があります。

理由3：京都市の条例や補助金制度に精通している必要がある

京都市では、京町家の保全と活用を促進するため、様々な条例や補助金制度を設けています。これらを活用することで、売却前の修繕費用を抑えたり、買主にとって魅力的な物件にしたりすることができます。

しかし、これらの制度は複雑であり、専門知識を持つ不動産会社でなければ、適切にアドバイスすることができません。

京町家売却で失敗する3つのパターン

実際に、京町家売却で失敗してしまう方には、以下のような共通パターンがあります。

失敗パターン1：大手不動産会社に依頼して、適正価格よりも安く売却してしまった

大手不動産会社は、一般的な中古住宅の売却には強いですが、京町家のような特殊な物件の扱いには慣れていないことが多いです。

そのため、京町家の文化的・歴史的価値を正しく評価できず、「古い家」「再建築不可」というネガティブな要素だけを見て、適正価格よりも大幅に安く査定してしまうことがあります。

事例：
Aさんは、相続した京町家を大手不動産会社に査定してもらったところ、「再建築不可なので、800万円が限界です」と言われました。しかし、京町家専門の不動産会社に改めて査定してもらったところ、「格子戸や虫籠窓などの意匠が残っており、ゲストハウスとしての需要が見込める」と評価され、1,800万円で売却することができました。

失敗パターン2：地元の町家が得意ではない不動産会社に依頼して、買主が見つからず売却が長期化した

地元の小規模な不動産会社は、地域に密着しており、地元の情報に詳しいというメリットがあります。しかし、京町家の買主は、地元の一般的な住宅購入者ではなく、投資家や事業者、海外からの購入者など、特殊な層が多いです。

これらの買主層とのネットワークを持たない不動産会社では、買主を見つけることが難しく、売却が長期化する可能性があります。

事例：
Bさんは、地元の小規模な不動産会社に京町家の売却を依頼しました。しかし、1年以上経っても買主が見つからず、最終的には買取業者に相場よりも安く売却せざるを得ませんでした。後で分かったことですが、その不動産会社は京町家の売却実績がほとんどなく、投資家や事業者とのネットワークも持っていませんでした。

失敗パターン3：専任媒介契約を結んだ後、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれなかった

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に重ねて依頼することができなくなります。そのため、契約した不動産会社が積極的に販売活動をしてくれない場合、売却が長期化してしまいます。

特に、京町家のような特殊な物件は、一般的な中古住宅よりも売却に時間がかかるため、不動産会社が「売れにくい物件」として後回しにしてしまうことがあります。

事例：
Cさんは、ある不動産会社と専任媒介契約を結びましたが、3ヶ月経っても内覧希望者が1人も現れませんでした。不動産会社に問い合わせたところ、「京町家は売れにくいので、買主が現れるのを待っている」と言われました。結局、契約期間が終了した後、京町家専門の不動産会社に切り替えたところ、1ヶ月で買主が見つかりました。

信頼できる不動産会社を見極める5つのチェックリスト

京町家売却で失敗しないために、以下の5つのチェックリストを使って、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

チェックリスト1：京町家の売却実績が豊富にあるか？

最も重要なポイントは、京町家の売却実績が豊富にあるかです。

京町家の売却実績が豊富な不動産会社は、以下のような強みを持っています。

京町家の文化的・歴史的価値を正しく評価できる
京町家を求める買主層（投資家、事業者、海外からの購入者など）とのネットワークがある
再建築不可物件や、接道義務を満たさない物件の売却ノウハウがある
京都市の条例や補助金制度に精通している

確認方法：

ホームページで過去の売却実績を確認する
面談時に「京町家の売却実績は何件ありますか？」と直接質問する
「最近売却した京町家の事例を教えてください」と具体的な事例を聞く

目安：

年間10件以上の京町家売却実績がある
過去5年間で50件以上の京町家売却実績がある

チェックリスト2：京町家の文化的・歴史的価値を理解しているか？

京町家は、単なる「古い家」ではなく、京都の歴史と文化を体現する貴重な文化的資産です。この価値を理解していない不動産会社では、適正価格で売却することができません。

確認方法：

査定時に「なぜこの査定額になったのか？」と根拠を聞く
「京町家の魅力は何だと思いますか？」と質問する
「格子戸」「虫籠窓」「通り庭」「坪庭」などの専門用語を使って説明してくれるか確認する

良い不動産会社の特徴：

「格子戸や虫籠窓などの意匠が残っており、文化的価値が高い」と評価してくれる
「ゲストハウスやカフェとしての需要が見込める」と具体的な活用方法を提案してくれる
「京都市の補助金を活用して修繕すれば、より高値で売却できる」とアドバイスしてくれる

悪い不動産会社の特徴：

「古い家なので、価値はほとんどありません」と一蹴する
「再建築不可なので、売却は難しい」とネガティブな評価ばかりする
京町家の専門用語を使わず、一般的な中古住宅と同じように説明する

チェックリスト3：複数の売却方法を提案してくれるか？

京町家の売却方法は、「仲介」と「買取」だけではありません。以下のような様々な選択肢があります。

仲介：一般的な買主を探して売却する
買取：不動産会社が直接買い取る
リノベーションしてから売却：リノベーションして付加価値を高めてから売却する
隣地と一緒に売却：隣地と統合して再建築可能にしてから売却する
賃貸に出す：売却せずに、賃貸物件として活用する

信頼できる不動産会社は、あなたの状況や希望に応じて、複数の売却方法を提案してくれます。

確認方法：

「どのような売却方法がありますか？」と質問する
「それぞれのメリット・デメリットを教えてください」と詳しく聞く
「私の状況では、どの方法が最適ですか？」と具体的なアドバイスを求める

良い不動産会社の特徴：

複数の売却方法を提案し、それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明してくれる
あなたの状況や希望を丁寧にヒアリングし、最適な方法を提案してくれる
「急いで現金化したいなら買取、時間をかけても高く売りたいなら仲介がおすすめです」と具体的にアドバイスしてくれる

悪い不動産会社の特徴：

「仲介しかできません」「買取しかできません」と一つの方法しか提案しない
あなたの状況や希望を聞かずに、一方的に売却方法を決めつける
メリットばかりを強調し、デメリットを説明しない

チェックリスト4：京都市の条例や補助金制度に精通しているか？

主な制度：

京町家等継承ネット事業：京町家の改修費用の一部を補助
木造住宅耐震改修助成事業：木造住宅の耐震改修費用の一部を補助
建物活用補助：空き家を売却した際の仲介手数料を補助

確認方法：

「京都市の補助金制度を活用できますか？」と質問する
「売却前に修繕した方が良い箇所はありますか？」と聞く
「補助金を活用すれば、どのくらい費用を抑えられますか？」と具体的に聞く

良い不動産会社の特徴：

京都市の補助金制度に精通しており、活用方法を具体的にアドバイスしてくれる
「この物件は○○の補助金が使えるので、修繕費用を抑えられます」と提案してくれる
補助金の申請手続きをサポートしてくれる

悪い不動産会社の特徴：

補助金制度について全く知らない
「補助金は使えません」と一蹴する
補助金の申請手続きをサポートしてくれない

チェックリスト5：営業担当者の対応が丁寧で、信頼できるか？

最後に、営業担当者の対応が丁寧で、信頼できるかも重要なポイントです。

京町家の売却は、数ヶ月から1年以上かかることもあります。その間、営業担当者と密にコミュニケーションを取る必要があるため、信頼できる担当者を選ぶことが重要です。

確認方法：

面談時の対応が丁寧か確認する
質問に対して、分かりやすく丁寧に説明してくれるか確認する
「売却活動の進捗状況を定期的に報告してもらえますか？」と聞く
「不明点があった場合、すぐに連絡が取れますか？」と確認する

良い営業担当者の特徴：

質問に対して、分かりやすく丁寧に説明してくれる
あなたの状況や希望を丁寧にヒアリングしてくれる
売却活動の進捗状況を定期的に報告してくれる
不明点があった場合、すぐに連絡が取れる
無理に契約を迫らず、あなたのペースに合わせてくれる

悪い営業担当者の特徴：

質問に対して、曖昧な回答しかしない
あなたの状況や希望を聞かずに、一方的に話を進める
売却活動の進捗状況を報告してくれない
連絡が取りにくい、返信が遅い
無理に契約を迫る、強引な営業をする

京町家売却で信頼できる不動産会社の選び方（5ステップ）

ステップ1：複数の不動産会社に査定を依頼する

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。最低でも3社以上、できれば5社以上に依頼することをおすすめします。

依頼先の内訳：

京町家専門の不動産会社：2〜3社
京都市内に強い地元の不動産会社：1〜2社
大手不動産会社：1社（比較のため）

ステップ2：査定額だけでなく、その根拠を確認する

査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険です。必ず、査定額の根拠を確認しましょう。

確認すべきポイント：

なぜこの査定額になったのか？
京町家の文化的・歴史的価値をどのように評価したのか？
類似物件の売却事例はあるか？
どのような買主層を想定しているか？

ステップ3：5つのチェックリストで評価する

前述の5つのチェックリストを使って、各不動産会社を評価しましょう。

チェック項目	A社	B社	C社
京町家の売却実績が豊富にあるか？	◎	○	△
京町家の文化的・歴史的価値を理解しているか？	◎	○	×
複数の売却方法を提案してくれるか？	◎	△	△
京都市の条例や補助金制度に精通しているか？	◎	○	×
営業担当者の対応が丁寧で、信頼できるか？	◎	◎	○
総合評価	最優秀	優秀	不可

ステップ4：媒介契約の種類を選ぶ

不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約には、以下の3種類があります。

契約の種類	複数社への依頼	自己発見取引	契約期間	報告義務
一般媒介契約	可能	可能	制限なし	なし
専任媒介契約	不可	可能	3ヶ月以内	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	不可	不可	3ヶ月以内	1週間に1回以上

おすすめ：

京町家専門の不動産会社で、売却実績が豊富な場合：専任媒介契約または専属専任媒介契約
初めて京町家を売却する場合、または不動産会社の実力が不明な場合：一般媒介契約

ステップ5：定期的に進捗状況を確認する

媒介契約を結んだ後も、定期的に売却活動の進捗状況を確認しましょう。

確認すべきポイント：

何件の問い合わせがあったか？
何件の内覧があったか？
どのような販売活動を行っているか？
買主候補の反応はどうか？

もし、3ヶ月経っても内覧希望者が現れない場合は、販売戦略を見直すか、不動産会社を変更することを検討しましょう。

京町家専門の不動産会社に相談するメリット

京町家専門の不動産会社に相談することで、以下のメリットがあります。

メリット1：京町家の文化的・歴史的価値を正しく評価してもらえる

京町家専門の不動産会社は、京町家の文化的・歴史的価値を深く理解しており、適正価格で評価してくれます。

メリット2：京町家を求める買主層とのネットワークがある

京町家専門の不動産会社は、投資家、事業者、海外からの購入者など、京町家を求める買主層とのネットワークを持っています。そのため、一般的な不動産会社よりも早く買主を見つけることができます。

メリット3：再建築不可物件でも売却できる

京町家の多くは再建築不可物件ですが、京町家専門の不動産会社は、再建築不可物件の売却ノウハウを持っているため、適切な方法で売却することができます。

メリット4：京都市の条例や補助金制度に精通している

京町家専門の不動産会社は、京都市の条例や補助金制度に精通しており、売却前の修繕や活用方法についても適切にアドバイスしてくれます。

まとめ：不動産会社選びで京町家売却の成否が決まる

京町家の売却は、不動産会社選びで成否が決まると言っても過言ではありません。

一般的な不動産会社に依頼すると、京町家の価値を正しく評価してもらえず、適正価格よりも安く売却してしまったり、売却が長期化したりするリスクがあります。

本記事で紹介した5つのチェックリストを使って、信頼できる不動産会社を見極め、京町家の売却を成功させましょう。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、その根拠や売却方法についても詳しく説明を受けることから始めてみてください。

この記事に関連するおすすめ記事

参考文献

京町家売却「おすすめ不動産会社3選」https://kyomachiya-baikyaku.com/
センチュリー21ライズ不動産販売「京都市上京区の不動産売却・買取業者おすすめ5選」https://c21-rise.co.jp/column/kamigyoku-purchase/
デジタル町家バンク「京都で町家・古民家を購入したい人必見！素敵な物件の見つけ方」https://www.digital-machiya-bank.com/guide_001/

よかったらシェアしてね！

URLをコピーしました！

URLをコピーしました！